楼市正加速进入下行周期。与新房市场普遍采取低价跑量策略一样，二手房市场也在成交量一路下滑之后，呈现出价格普降的局面。根据多家中介机构统计，6月北京市二手住宅成交均价为27427元/平方米，环比下降4%，与今年1月相比已累计下降7.3%。全市二手房价格普降已成为人尽皆知的事实。

　　1、现象：郊区部分二手房源降幅达30%

　　周日上午10点已过，小刘在门店里仍然无所事事地跟同事闲聊，他告诉记者，这样的日子已经持续很长一段时间了。

　　小刘是链家地产位于大兴黄村一门店的员工，除了他之外，这个不大的门店还有不到10个中介人员。由于二手房市场的持续降温，这家门店的生意也显得异常清冷。在小刘给记者展示的房源信息里，为数不少的二手房源在进入7月之后，甚至都没有带客户看房的记录。“跟一两个月前相比，最近的二手房价格又降了一些，但是看房的人也并没有增加，大家都在观望，愿意出手的不太多”，小刘颇显无奈。

　　据小刘及其同事介绍，黄村周边目前的二手房价格普遍在1.9万-2.2万元/平方米左右，比去年同期大概下降了2000-3000元/平方米左右，值得注意的是，部分二手房源价格出现较大降幅，小刘告诉记者，位于黄村火车站附近的几套上世纪80年代房源，目前报价仅为1.5万元/平方米，这样的价格比去年同期的最高点下调了接近30%。位于黄村往北的枣园区域，小刘所在门店刚刚成交了一套1.9万元/平方米的二手房，小刘告诉记者，这样的房源在去年甚至今年早些时候的成交价格一般会在2.5万元/平方米左右。

　　“除了着急用钱的业主外，还有一些大幅降价的业主是因为不看好现在的大形势，赶快抛售之后开始新的投资”。在小刘和同事们看来，越来越多的新房开始低价走量，吸引了本就有限的二手房潜在购买力，因此在未来的几个月里，二手房市场仍然看不到希望。

　　2、现象：热点区域也难热

　　望京是朝阳区最热的二手房板块，但从去年第四季度开始，望京的二手房市场就在持续降温，速度之快和幅度之大，令人咋舌。

　　7月初，思源地产鹿港门店成交了一套小两居，总价仅155万元，单价甚至不足3万元，而且还免税。这套房子位于南湖渠西里，建于80年代，是望京最早的小区之一，所以目前无论从总价还是单价来讲，都是望京板块价格偏低的小区，但这套155万元的成交总价，还是打破了目前的区域最低成交纪录。

　　无独有偶，在链家地产的在线房源库里，记者看到该小区一套同样户型的房源也报出了155万元的价格。据链家工作人员介绍，目前该小区两居室的成交价普遍还在200万以上，但总体来讲，价格下降幅度挺大的。他们在2月初成交的一套54平方米的简装两居还228万元，4月初成交的一套同面积的两居室，总价已经到了202万元，“还是精装修，满五年唯一住房，免税。”

　　链家地产一位李姓工作人员告诉记者，望京二手房分化趋势很明显，“今年以来整体都在向下调价，2000年前的老房下调幅度相对更大，2000年以后的次新房价格明显坚挺不少，不过成交周期明显长于下调更迅速的老房。”同时，他也表示，“虽然看房的客户减少了不少，但咨询的还是有，而且几句话就奔主题，有没有降价。虽然总体成交时间都在拉长，但也有价格到位很快成交的。”>>返回腾讯大申房产首页

　　3、现象：90平米以上学区房降幅明显

　　在教育资源稀缺的背景下，一房难求的“学区房”以及其比其他项目每平方米能高出数千元的售价，让教育地产成为楼市最坚挺的产品。然而，记者近期在西城、东城、海淀等区域调查发现，曾经坚挺的二手学区房价格开始松动。

　　“护城河沿线、稀缺户型、落户北京小学、业主急售”、“电梯朝南两居室学区房、总价低”在西便门某二手房小区中介橱窗上，类似二手房出售信息不下十套。二手房中介小王告诉记者：“这个片区学区房价格已经从去年每平米6万元单价回落到现在每平米5.5万元左右，有个急售的二手房价格已经回落到每平米5.3万元左右。”

　　二手学区房回落的不仅仅是西城，在东城、海淀等传统学区房扎堆区域，价格松动甚至回落的现象同样普遍。根据链家地产市场研究部统计，2014年上半年全市二手住宅成交均价累计下跌6.5%。其中，市重点学区房价格年内累计微涨0.3%，区重点学区房与一般住宅分别下降3.6%与7.8%。

　　从均价的差别来看，2014年上半年重点学区房(市重点和区重点)的成交均价与非重点学区房相差1.4万元，价差幅度达到39.8%，高于2013年上半年的1.1万元和37.5%的幅度。从成交占比情况来看，重点学区房的成交占比由2013年的7%-8%上升到今年的10%以上。

　　链家地产市场研究部张旭告诉记者，与2013年各类二手学区住宅价格均出现高涨不同，今年的价格涨跌不一，从重点学区房的成交面积档位来看，70平米以下的1-2居室成交占比最高，为62.3%，高于全市平均水平15.7个百分点。与此同时，小户型的价格也最抗跌，年内降幅最小为3.6%，其次是70-90平米的户型为4.8%，90-120以及120平米以上的降幅分别为10.7%与11%。

　　张旭认为，2014年4月份小升初新政出台后，“小学实行免试就近入学”的政策开始逐步落地。目前来看，学区的变动主要包括两方面，一是不同级别学校合并，普通学校与重点学校合并。二是学区平级变动，同一个小区的学区发生变动。由于每个学校招生简章要求的入学政策不尽相同，因此购房者在购买学区房前，一定要对学校招生要求和房屋情况仔细摸底。一般来说，以下几方面对于能否顺利入学影响较大且易被忽略，需要购房者特别注意。

　　二手楼市问答

　　问：什么房降幅最大?答：商住房。

　　集不限购、总价低、高投资收益等优点于一身的商住房近年来备受购房者青睐。2013年北京市商住房市场风生水起，成交量较2012年增长120%，成交均价同比上涨幅度达36%，比2013年非商住项目成交均价涨幅高出了10个百分点。

　　但进入2014年以后，伴随着北京楼市逐渐冷却，商住房光景大不如前。今年6月，商住房年内累计降价幅度已达11%，明显高出全市二手房降价幅度。而通过链家地产市场研究部对全市楼盘年内累计降价幅度的统计可以明显看出，降幅前三名的均为商住项目，年内累计降幅均超过25%。

　　除了去年商住房价格大幅飙升使其价格产生一定虚高水分导致今年价格大幅下降之外，今年楼市的不景气使得投资商住房的需求明显下降，造成了商住房客源少而房源多的现象;此外，商住房由于其不限购、总价低的特点，成为不少资金有限或不具备购房资格的刚需购房者短期过渡的首选，而今年二手住宅房价也出现了明显下降，面对价格大幅优惠的普通二手房，刚需卖掉商住房而购买普通二手房的比例明显升高，进一步促成了商住房市场的冷淡。

　　问：什么房价格降得最明显?答：120-140平方米之间的大三居。

　　根据链家地产对2014年上半年各月北京市各面积段二手住宅成交价格的统计可知，120-140平方米面积段的二手房降价幅度最大，年内累计降幅达到16.2%，90-120平方米面积段二手房价格降幅次之，90平方米以下小户型和140平方米以上大户型价格降幅相对较小。

　　链家地产市场研究部张旭认为，90平方米以下的小户型房源为刚需置业的首选，市场上相对充足的刚性需求成为淡市下支撑小户型二手房价格的基础。而140平方米以上大户型报价普遍较低，使得议价空间也较为有限。

　　张旭认为，90-140平方米面积档位的二手房一般为三居及大三居户型，其购房主体主要为换房改善型需求。而大三居户型总价较高，能够直接购买的客户还是少数，大部分购房者还是需要通过卖一买一的方式来满足改善需求，但当前冷淡的市场形势一方面使得房屋出售难度明显加大，成交周期拖长，另一方面，价格下降幅度也超出一部分业主的心理预期和承受能力。售房难度的增大和业主改善意愿的降低明显影响了改善型需求的入市热情，造成了大三居客源量明显减少，价格大幅下降的局面。

　　问：什么房降得最快?答：房价虚高区域。

　　根据链家地产市场研究部统计，2014年上半年北京市各城区二手住宅价格均出现不同程度的下降，中心城区、外城四区与近郊年内价格降幅分别为4.3%、8.2%、6.7%。其中石景山、昌平、顺义与丰台的降幅在10%以上，尤其是石景山区达到15.1%，降价幅度约5000多元/平方米。同时对需求的撬动也十分明显，6月份链家石景山区成交量环比上涨26%。

　　链家地产认为，各区的降价幅度出现一定的分化，石景山区在玉泉路商圈的拉低下降幅达到最大，一是由于此区域内公房大幅降价。如高能物理研究所、地震局宿舍等因户型小总价低备受投资客的欢迎，随着投资的挤出，加上房子老户型差，在淡市下出售难度倍增，为能出售降价幅度也相对更大。二是由于玉泉路商圈处于石景山与海淀交界区域，在海淀学区价格的带动下曾一度走高，淡市下也更容易挤出虚高的水分，因此价格下降的程度也较其他区域大。

　　从整个市场来看，降价幅度较大的房源，一是以连环单房源及投资“资产处理”或“抛售”为主。“换房连环单”客户急于换房，多数低价出售，而投资者因担心房价再降而遭受损失，故以低价出售以尽快回笼资金。二是集中在前期涨幅虚高的区域，如顺义区以及昌平区，去年涨幅超30%，在市场不好时“大涨”的房源更容易“大降”。

　　问：二手房由售转租影响租金吗?答：必须影响!上半年房租涨幅创5年新低。

　　据伟业我爱我家市场研究院统计，2014年上半年，北京市通过我爱我家达成的租房交易，月租金均价为3839元/套，与2013年全年的租金均价相比，涨幅仅为2%，租金涨幅明显收窄，创5年来北京市房租涨幅新低。

　　今年租金低迷在暑期租赁市场表现尤为明显。据伟业我爱我家市场研究院统计，7月初(7月1~12日)，通过我爱我家达成租赁成交的单数比6月同期增长了25.2%，比去年同期增长了22.7%。租赁交易量明显增加。在价格方面，7月至今通过我爱我家达成租赁交易的租金均价为3968元/套，与6月全月的租金均价相比，上涨了2.7%，租金出现小幅上涨。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，进入租赁市场旺季之后，目前市场已经明显呈现出量、价整体上涨的情况，但从历年暑期租金的涨幅来看，今年租金涨幅仍维持在低位水平。

　　胡景晖认为，这主要是由于在北京市二手房市场目前走低的情况下，部分出售总价较高的大户型房源由于买卖成交难度较大、成交周期也较长，促使很多业主转售为租，此外，在群租被明令禁止的情况下，这类租金较高的大户型房源非常适合大学毕业生合租，所以交易量占比有所增加。胡景晖认为，由于现阶段正处于楼市租赁旺季的高峰，预计未来一段时间至7月底，租赁交易量仍将维持目前的高位，租金价格虽然也会出现小幅上涨，但涨幅有限。

　　展望

　　复苏苗头仍需观察

　　在经过持续低迷之后，7月上旬，北京楼市成交量出现一定幅度增长，显示出一些复苏苗头。据伟业我爱我家市场研究院统计，7月上旬北京市住宅(包括新建商品住宅和二手住宅)成交3768套，比6月上旬的2783套增长35.4%。其中，住宅新房成交1473套，比6月上旬增长41.8%;二手房成交2295套，比6月上旬增长31.6%。成交价格方面，7月上旬住宅新房均价为25046元/平米，与6月全月的房价相比下跌4.9%;二手房均价为30319元/平米，与6月全月的二手房均价相比上涨5%。

　　对此，胡景晖认为，在市场经过上半年的阶段性调整之后，部分刚需置业人群由于价格回落、市场微刺激因素逐步起效(如银行批贷、放贷效率提高)、下半年婚庆置业、市场舆论影响等多方面的原因开始出手购房。不过，在胡景晖看来，目前新增客户登记量与6月相比基本持平，未现明显增加，购房人群观望情绪虽然有所缓解，但依旧浓重;其次，对于市场刚需而言，贷款成本依然偏高，购买力的支持力度仍显不足。

　　因此，7月上旬市场的复苏苗头仍然需要一段时间的观察才能确定是否将持续，以此断言市场回暖依据不足。同时，胡景晖认为，由于市场主要影响因素未见明显变化，即使回暖，也不会出现像往年市场一样量、价暴涨的情况。