2005下半年连投三项目，有喜亦有忧

2005年6月形势风云突变，首次开征营业税，令当时不少外围板块，九亭、御桥、北蔡等大盘直直落，九亭当时从7000+元/平米跌到4980元/平米起，御桥地杰国际城（今万科海上传奇）从9000元/平米跌到6300元/平米，北蔡大华锦绣华城从16000元/平米的报价下调到9200元，最大跌幅42%。

2005年7月29日，张江高科地铁站旁的张江汤臣豪园二期在周边板块一片跌跌不休声中低调开盘，原本9000元/平米的定价，因为这一轮的调整，实际以6888元/平米的起价低开。我看好张江地铁（当时需15分钟走到地铁站，现在的金科路站旁+22分钟到人民广场）+学区（华师大二附中）+产业（高科技园区拥有众多"三高"人群）的优势，认为其潜力要好于北蔡，于是果断出击，买下了7楼（总高16楼）中央景观位置118平米的三房（当时单价7630元/平米，总价90万元，目前该小区均价42739元/平米，10年增长5.6倍）。

2005年9月，邻居约我岳父岳母去看了花桥国际商务城，曹安路上海安亭收费站旁的金卫广场产权式商铺，未来地铁口（这一点在2013年10月确实兑现了，11号线兆丰路站就在商场门口）的位置、三年包租7%的收益率（高过当时5.25%的贷款利率）以及当时4层楼满租的建材家居市场"假象"，让有"一铺养三代"思想观念的老一辈们爱不释手。

当时，对商业地产还不懂行的我，被售楼员描绘的"江苏的深圳"、"昆山版罗湖"、"下一个五角场"等概念迷糊，挑选了一楼入口处旁60平米单价最贵的所谓"底商"（总价80万）。然而，三年包租期一满，商场立刻就"变天"了，原来的建材家具市场整体迁移到花桥租金更低廉，位置更偏的商铺去了。

整座商场面临"死铺"的局面。还好地理位置不错，后来商务区管委会来接盘作为行政办公场地，1楼则一直有花桥的在售楼盘租用作销售中心，但整体利用率很低，一度只能确保3.8%，目前也只有5%的收益率。依现在看来，这就是一个有名无权（产权式商铺无法分割自营）的众筹产品，不仅租金收益率低下，而且根本无人接手（意味着本金无法变现）的"伤铺"。还好其他房产的盈利，早早抵充了商铺的贷款，否则真是要"一铺伤三代"了。

2005年末，我又在宝山顺驰美兰湖相中了一套6复7的顶楼复式，当时小区里宛若巴厘岛风情的游泳池，北欧风情高起点规划的新镇和未来7号线始发站的优势，是吸引我再去投入的因素，由于当年已有张江地铁房和花桥商铺的投入，捉襟见肘的我选择了和亲戚合伙，3人出资买下了136平米的三房（单价5147元/平米，总价70万元，目前该小区均价18459元/平米）。

2006年，美兰湖的规划陷入了停滞期，郊环外的地段，地铁迟迟未通，使得该小区在交房后很长一段时期成为"鬼城"。业主多是投资客，物业收不齐物业费，小区景观河开始黑臭、游泳池设施从摆设到生锈。房屋还没人入住，就饱受外立面开裂、污浊、地面沉降、顶楼渗水等质量问题困扰。一直到2009年温总理启动"4万亿"救市之前，顺驰美兰湖的房价丝毫未动，无租金补贴，又要还房贷，付物业费，让我对这第一个"合伙炒房"项目心生厌倦，心想一旦市场好转，小赢即可，早点把它出手。