2011年以后入市要考验智慧，绝非稳赚不赔

买完朗诗绿岛之后，史上最严房地产调控开始席卷全国，2011年上海率先开始限购，时至今日仍未放开。2011 年以后，无论从购房资格上，还是从客观需要上，我都没有意愿再买房了。

对于2011年以后入场的购房者而言，上海楼市但再也不是"稳赚不赔"的了。只有占据了稀缺资源（学区）、景观（滨江）和地段（中环以内）的楼盘，这5年才稍有钱赚！全市大多数板块的二手房价增幅仅在2成左右，没有跑赢同期的GDP。而在远郊的奉贤、金山、崇明，这些年来房价滞胀甚至下跌。

比如，我2009年10月买进的奉贤海湾世茂爱马尚郡，在当年年底最高报价上探290万后就开始一蹶不振，限购之后更是雪上加霜，无人问津。由于远郊别墅无法作为"第一居所"，小区入住率始终不足10%。市中心一个新盘售罄后，中介门店能排成一行，而在海湾，一家中介也开不起来，最近的门店在10公里外的南桥。这地方也不可能有租赁市场，租金回报为零，每月还要贴进去7500元的贷款！如今抛售它，价格只能卖到210万元左右，比6年前的买入价还低30来万。但是眼看着今年南桥新城楼板价也要开到1.2万元/平米以上，高端公寓卖到2.7-2.8万/平米，5号线已经开建再熬2年可以通车，已经养了6年的"别墅梦"，亦不甘心比楼板价还低就割肉出去。更何况卖了它，全上海也找不到比它能便宜的数。

虽然，不得不承认当初被寄予厚望，皇家范儿十足的"别墅"绝对是我买房经历中最失败的一个项目。当初与它同等价格卖掉的张江汤臣豪园，如今至少可以卖到500万元。而我，为了那个短期内不切实际的"别墅"梦，不得不接受6年资产净缩水300万的事实。

所以说，不是在一线城市，买房就是稳赚不赔的！一线城市也有三、四线的区县，奉贤、金山、崇明就是上海的"西伯利亚"，非县城的远郊乡镇里的项目绝对碰不得！

建议&忠告……

√五类房子建议买

1、地铁周边1000米的楼盘

（尤其推荐地铁首末站及换乘枢纽、轨道上盖）

2、一线城市主城区的品牌大盘

（含房龄10年内的次新房）

3、自贸区、国家级新区的地标楼盘

（含品牌企业的大型综合体项目）

4、拥有稀缺景观资源的豪宅项目

5、拥有稀缺教育资源的学区房

（推荐买房龄10年内次新房）

X五类房子不建议买

1、城市新区的销售型写字楼

2、传统专业市场

3、遍地开花的旅游地产

4、办公产权的类住宅

5、远郊别墅和远郊的养老地产

写在最后.......

股市有风险，楼市有学问。告别了"黄金十年"的上海楼市，再也没有稳赚不赔的买卖。

总体而言，滨江带、自贸区和产业人口集聚、产城融合做得好的几个科创中心，仍是未来上海楼市的绩优板块。针对改善型置业者而言，无论自住还是基于可长期持有的投资，建议买房还是不要脱离上海主城区，也就是北至G1501郊环，西至G15沈海高速，南至S32申嘉湖高速，东至浦东机场，这一范围内的土地价值才真正是稀缺的和保值的。

看完房哥，最后对比等等哥，杯具10年吧~

2008年

上海房价成交均价约13645元/㎡，每套成交均价约160万

内环内29736元/㎡

内中环22007元/㎡

中外环13368元/㎡

外郊环10708元/㎡

郊环外8307元/㎡

2009年上海房价成交均价约15874 元/㎡，每套成交均价约 185万 ~

（哎哟，房价回落？做梦）

内环内34630元/㎡

内中环25007元/㎡

中外环16797元/㎡

外郊环12424元/㎡

郊环外942元/㎡

2010年

上海房价成交均价22370 元/㎡，每套成交均价约262万

（救市政策一出，房价突飞猛进）

内环内47593元/㎡

内中环35275元/㎡

中外环27574元/㎡

外郊环19312元/㎡

郊环外14597元/㎡