小户型好卖，也难卖

撇开致力于打造“顶级豪宅”的少数楼盘不谈，几乎每一个有小户型的楼盘，销售人员都表示“小户型更好卖”、“小户型非常抢手”、“小户型需求量大”；地段稍好一些的楼盘，因为单价高，小户型可以“控制总价”，所以更是迅速卖光。小户型好卖，是业内的共识。

可是，为何那么好卖的小户型越来越少？甚至，不少楼盘习惯于在一期价格较低的时候推出小户型，之后不仅价格上涨，小户型也干脆都消失了？

“其实，某种意义上来说，小户型并不好卖。”某楼盘项目负责人告诉记者。不好卖，体现在价格上，卖起来“麻烦”。不止一位受访者告诉记者，小户型的购买者对价格的敏感度要高于大户型的购买者。“我们二期房源的价格要比一期高，这实际上是在小区环境、装修品质等方面的溢价。我们观察下来，大户型的购买者经济实力更强，更容易接受这样的溢价。”说白了，开发商认为，小户型的购买者更会“讨价还价”；而大户型的购买者，往往更加“爽气”，豪华装修、高档会所等增值项目，更能让他们心动买单。

不仅难卖，小户型还难造。中原地产研究部高级经理卢文曦告诉记者，小户型的建筑成本，要高于大户型。“小户型墙多管线多，公摊面积多，其实很难设计。”的确，要让小户型跟大户型保持同样的品质感，让价格敏感的消费者认为“物有所值”，相当考验开发商的设计能力。一处中环内主打”豪宅”的楼盘，为拉低“入门价”，推出一批95平方米的小三房。现场看，这一户型与同楼盘的大三房相比，的确显得狭小拥挤。

尽管大户型“出货”略慢于小户型，但一旦成交，收益也将大于小户型。而在房价持续上涨的前提下，既要做实楼盘的溢价，又要让购房者能充分接受这种溢价，大户型无疑成为开发商们的优先选择。“开发商，总是要利益最大化的。”上述楼盘项目负责人说。

一线城市中，上海小户型比例最低

相关政策的变化，也是中小户型房源占比降低的重要因素。

易居地产研究院数据显示，在2009年至2011年，上海的新建商品住宅中，90平方米以下中小户型比例达到峰值。这正是当年“7090”政策（70%开发住宅的套型须在90平方米以下）影响的时段。此后，随着政策取消，中小户型占比一再下降。目前，供应面积和成交面积已经分别降至20%和18%。

也有业内人士认为，中小户型房源占比降低，是受到了限购政策的影响。

“本来可以再买一套房子，现在限购了，只能置换，总预算自然提高去买大户型了。”

对于“好地段小户型少”的现象，则有人提出了不同解释。“同样的预算，你是买一套内环的两房呢，还是中环的三房？”卢文曦表示，随着城市发展，许多中外环、乃至外环外传统上不怎么好的地段，生活便利度已经有了很大提高；为了居住舒适，不少人会选择买得远些。“开发商在内环内，其实不太敢造小户型。”

而另一组值得注意的数据是，与北京、广州、深圳相比，同为一线城市的上海，90平方米以下的中小户型占比，要明显偏低。同样来自易居研究院的数据显示，上海、北京、广州、深圳，今年中小户型住宅供应量占比分别为20%、46%、30%和56%。这其中，北京以46%的中小户型供应，与上海形成了鲜明反差。“这是因为北京有‘自住型商品房’这一类别。”易居研究院研究总监严跃进表示。

记者查阅到，北京“自住型商品房”与经适房等保障型住房不同，没有硬性的准入门槛，户型以90平方米以下为主，价格原则比同类地段同品质商品房低30%左右。