斗智不斗勇 攻心不攻房

　　闸北区嘉利明珠城是高层商品房小区，房龄8年，群租问题累积到了不得不治的程度。小区共有2200多套房，去年5月排查发现，用于群租的有141套。停车位、电梯等公共设施越来越不够用，群租噪音、高空抛物等问题频繁干扰居民。居委会三天两头接到投诉，于是决定集合物业公司、业委会的力量，成立“群租房整治小组”。

　　商品房小区不像老式里弄，居委会很难掌握所有住户的信息。为了“摸清家底”，小区几乎全员发动。每次居民大会，26个楼组的50名楼组长都要逐一盘点所在楼宇的群租情况;居民和志愿者听说群租整治计划后，也经常向居委会提供信息;居民区党总支通过物业公司与业主即房东联系，核实出租信息，由于物业掌握的信息并不完整，寻找房东颇费周折。

　　“141套群租房，原来想用3个月时间整好，最后忙活了1年。”居民区党总支书记戴光高告诉记者，今年5月上海开展群租房整治行动，有关部门强制清理了小区最后6套群租房，一年的整治群租行动终于“收尾”。

　　“除了那6套，其他群租房都是我们自己清理的。居民区没有执法权，不能强制执行，所以我们提出‘斗智不斗勇，攻心不攻房’。”整治小组想“做通房东的工作”，反复向房东解释群租的隐患和小区的态度，慢慢说动了很多房东。

　　房东不方便或不愿意出面的，可以授权整治小组代为解除协议、进行整改。双方以书面形式确认委托代理关系。居委会为141套群租房建立了141份档案，凡有授权的，文件都保留在档案袋里。意思是：房东授权代拆，并同意在一定情况下采取断水断电停水措施。

　　断水又断电 实施需合规

　　有了房东的授权，整治小组直接与二房东商议，如能劝说二房东自行整改当然是最理想的，但利益在前，二房东很难说动。“二房东动辄掌握十几二十套房，一套房住上十几二十人，要是改成正常租赁，租金要缩水多少?”

　　“代房东发出解约通知，限定搬离期限，超期之后还是不动的，只好断水断电。”就这样，整治小组迫使62套租户最终搬离。戴光高坦言，断水断电“成效显著”，但他也担心这样做“不合规”。“我们把群租整治作为小区自治的一部分，想通过自己的力量解决问题。具体操作时，遇到了盲点。”戴光高查了政策法规，没有找到有关小区自治权限的规定。“房东在授权书里同意断水断电，那应该是合法的吧?”

　　今年5月，上海一高层居民楼发生火灾，两名消防员在救火过程中坠楼牺牲。经查，失火民居存在群租现象。此后，上海开展了群租房整治行动。共和新路街道党工委副书记朱瑾告诉记者，事发后不少房东找到政府，要求帮忙解决与二房东的纠纷。原因是一些群租房的二房东不肯解约，房东无力强制。朱瑾说：“政府没法直接干涉双方事务，最多引导大房东走司法途径。”

　　在嘉利明珠城，也有11套房屋以司法途径完成解约。另有15套房子的房东不愿意打官司，“房东觉得成本太高，走一套司法程序估计要半年，强制执行又要半年，这就损失一年的房租了。”戴光高说，遇到这类问题，他就和房东、二房东坐下来谈。

　　■法官解读 具体操作要按程序进行

　　群租整治，如果是行政执法，应该依据行政法规要求进行。如果是社区自治，涉及的是当事人之间的民事法律关系，由民法规范调整。

　　长宁区法院民三庭法官认为，嘉利明珠城的情况，关键要看房东和二房东签订的租赁合同，如果合同约定二房东不得进行群租(或笼统表述如“不得进行违法违规操作”)，而二房东违反了合同规定，房东就能授权小区自治方全权代为处理，后者就能代为行使权力。这样的授权是没有问题的，具备法律效力。

　　具体操作，要严格遵照程序进行，小区自治方应该先向二房东发出解约函，履行告知义务，并催告二房东整治群租。如二房东不作整治，小区自治方有权采取断水断电等相应措施。

　　房东和二房东在租赁合同中如果没有就群租事宜做约定(包括前述笼统表述)，小区自治方无权进行相关操作。

　　文汇报记者 钱蓓