【分析】

康城群租为何屡禁不绝：整治成本太高，违法成本太低

自2009年开始，相关部门便一直对康城群租进行整治，也曾多次采取规模较大的集中整治，为何康城群租户始终维持在千余户以上，群租现象不断回潮？

难点1：技防系统难落实

上海康城综合管理工作办公室主任张军萍告诉记者，首先从物业来说管理难度特别大，因为康城有1.25万户，而物业人手有限，很难通过简单的人防来遏制“群租潮”。

去年物业和业委会希望通过技防来进行遏制，首先就是要安装楼道门禁系统。“我们希望按照限定一户人家发放三到四张卡，其余人员出入需到物业公司办理登记的方式，来控制群租，然后安装门禁系统。虽然业主大会通过了、公开招投标的流程也已经走了，但现在还在相关部门审核中，何时实施还没有时间表。”张军萍说，由于部分业主对门禁系统、监控维修更新、消防系统这三块改造过程中的资金、招投标存有疑义，造成了内耗。

难点2： 二房东现象猖獗

“业主一般都是跟中介公司签订合同，只知道是住人，但其实不少中介租给了二房东，但业主自己并不知情，合同到期后，很多业主想收回房子都很难，甚至不得不给二房东贴钱才能收回。”而二房东为了牟利，想出各种应对招数应对整治，甚至上午整治后，下午就能立即将隔板复原。

“现在四期有十几个二房东，每人手里一般都有10多套房源。我们之前曾经把二房东全部请来，希望他们正常出租，这样政府不会将你们列为整治对象。刚开始还有一点效果，但是因为我们没有制约的手段，口头协议虽然达成，没过几天又死灰复燃了，长效管理非常难。”康城四期居委会主任翁培芬说。

难点3：大房东“失踪”普遍

翁培芬说，购买康城用于投资的浙商特别多，因此居委在联系大房东时，发现有些大房东甚至忘了自己在康城有房产，“他们购买后就直接交给下属打理，自己就完全不关心了。”她表示，由于康城已更换了三任物业，最初的业主登记信息资料很多都已经缺失了，很多群租房完全没有业主信息，因此没办法联系到大房东。

难点4：上门核实入门难

另外，在整治群租时，需要事先核实是否确实存在群租情况，然而无论是物业还是居委却始终碰到入门难的问题。

“物业、居委上门核实时租客不开门便毫无办法，只能请保安采取蹲点守候措施，有时还会24小时蹲点，一旦开门了立即冲到门口拍照片，但经常会因此发生冲突，曾经发生过把工作人员反锁的情况。”张军萍说。

难点5：违法成本太低

张军萍说，“我们组织相关力量、队伍进行专门整治需要很大成本。但群租户的成本就是几个隔板，整治完了，他们继续装上隔板。”

“现在有些二房东为了躲避整治还采用了新的形式，就是不用木板阻隔，直接用窗帘隔断，一旦碰到整治，直接窗帘拉开就行了”，翁培芬说，“另外有些二房东听说要整治了，先自己把隔板拆掉，职能部门进去没看到阻隔，就无法让其整改，而到晚上二房东又把阻隔装上了。”

此外，由于康城群租量比较大，而莘庄镇房管办仅19位工作人员，房管办等部门整治时只能疲于应对。

难点6：处罚措施执行难

去年上海市综治办、市高法院、原市房管局等10个部门联合制定的《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》，明确了群租综合治理的流程，即发现、认定、整改和处罚4个环节：要求各区县及时受理居民投诉和基层上报的群租问题；通过上门核查以及对房屋面积信息、实有人口信息进行比对的方式，认定群租；然后由街镇协调相关部门，针对不同的违规行为，向租赁当事人出具限期整改通知书；最后对逾期不整改的，依法作出行政处罚决定。

这个流程在执行过程中并不顺畅。“一般租赁当事人都不会自行整改，最终都是通过强制整治，强行进去拆除隔离板。”张军萍说。

另外，意见规定，出租人违反本市最小出租单位、最低承租面积和租住人数限制规定的，由房管部门依据《上海市居住房屋租赁管理办法》，责令其限期改正；逾期不改正的，处以1万元以上10万元以下罚款。出租人不履行行政处罚决定的，向社会公开该套房屋信息，限制其买卖，并将违法“群租”和行政处罚信息在房地产登记簿中予以记载。出租人履行行政处罚决定后，撤销限制。

在实际操作中，莘庄镇房管办约谈房东时经常遭遇房东不理会或无法联系，而若要通过法院强制执行，则至少得花上半年一年的时间。