中远两湾城，上海市区少见的大型居住区，光住宅就有1万多套。如果有一笔200万元的小区公共收益要补充到维修资金，公共管理平台的信息系统得运行一番，把钱按面积均摊到1万多个业主的户头，落到每个平方不足2元。反过来，如果小区要花200万元维修资金做一个大修项目，费用同样按面积均摊，每平方不足2元，从每个业主户头上扣;但要让这么多业主授权“拨款”，就不是点点鼠标那么简单了。

业委会做的事，就是按照责权对等的原则，帮助小区业主打理每一个平方的物业。核心问题，一个字：钱。

业委会，“当家三年狗都嫌”

商品房小区的业委会岗位有时候人见人爱——业委会一枚公章，锁着中远两湾城上亿元维修资金，定期3年存进银行，光利息就有1700多万元，感觉怎么会不好?　但也有很多时候，“当家三年狗都嫌”，业委会岗位吓得人绕道而走。

小小的一个工程，要征询意见，要制定方案，还要公示。碰上涉及全体业主的“全体共用部分”物业事务，须由96栋楼的业主共同投票表决——中远两湾城每栋楼的业主，少则30多户，多的有200多户;只有参与率达到“人数过半及面积过半”的标准，业主大会才开得起来;只有业主赞成率达到“人数过2/3及面积过2/3”的标准，物业的维修、更新、改造和养护决议才能生效。然后，就轮到电脑系统算账拨款了。

问题是，谁有空忙这些?

住宅小区的钱袋子就像一个国家的公共财政，被规则的门禁重重守卫，要严格依法依规办事，分分钟把人累坏。如果不依法依规，轻则引起物议，重则侵害小区业主合法权益，损害小区物业管理水平，导致纠纷和冲突。2014年2月，中远两湾城第二届业委会在吵吵嚷嚷中成立。在那以前，小区在没有业委会的情况下空转了三年半。从那时到现在，业委会主任换到了第三任。

“病人送到急救间，先抢救还是先追责?”

现年67岁的杨良义在2015年接了这个摊子。住宅小区的业委会成员要求是单数，通常在7到15人。中远两湾城实在太大，业委会班子多达25人。这批人马最大的业绩，是开通了小区的维修资金。维修资金是房子的“养老金”，法律不允许滥用这笔钱，业主更是有惜用之心。对于一些并不切实可感、看上去与己无关的维修事项，很多业主的第一反应就是说“不”。

中远两湾城入住十几年，需要维修的设施不少。2015年8月，质检机构在年检中发现小区有46部电梯不合格，开出书面整改单，要求限期整改。杨良义说：“电梯真出事那就是人命关天的大事，但有些业主不同意出资，要求开发商或政府出钱整改。”

“病人送到急救间，先抢救还是先追究责任?　当然先救人对不对?　电梯坏了也一样，先修，修好再谈别的。”杨良义介绍，中远两湾城所在的普陀区宜川路街道牵头市场监督管理所、房管办、街道职能科室和居委会、物业公司、业委会协商，决定先由物业垫资做应急维修。

但真正买单的还是相关业主。电梯事宜推进期间，业委会班子在房管办等专业部门的协助下，梳理、学习和物业管理相关的政策法规，起草了一套依法依规使用小区维修资金的工作程序。这套复杂的程序和小区业委会的工作章程、政府职能部门及小区业主的监督权力交错叠加，最大限度挤压了产生“猫腻”的空间，成为说服业主开通维修资金的重要凭据。

不动本金，只用增值部分

2015年，中远两湾城做了两桩大工程，一是维修电梯，二是升级小区安保系统。开发商配置的500只摄像头，对总建筑面积153万平方米的中远两湾城来说实在不够用，况且设备老旧，年久失修。小区设计的安保升级方案包括“梯控”“楼控”“车控”“道控”四部分。第一步“楼控”，要在96个门洞安装总计1000多只摄像头。预算不小，工程量巨大，牵涉全体业主，动用维修资金艰难。业委会想了个精明的折衷方案：不动用本金，只用增值部分。

中远两湾城家底很“土豪”，维修资金本金已经产生了上千万利息。业委会优化了存款方式，比如把一笔3300万元的活期存款改为短期定期存款，分成2500万元的半年期和500万元的三月期，留下300万元活期供日常支用，每年能增收利息近百万元。

目前为止，中远两湾城还没有动用维修资金本金。杨良义希望尽量推迟那一天的到来，他心头的账本翻得烂熟：“别看账上钱多，其实不经用的。我们小区太大，想修个主干道，人家开价5000万元;小区里1万多个灭火器，万一哪天要更换，我真是想都不敢想。”

文汇报记者　钱蓓