房企资金链缓解

对于房地产企业而言，本次降息的另一重利好是融资上的积极影响。“是企业都要融资，房地产企业也不例外。”上述四线城市的开发商对《国际金融报》记者说，“只要银行肯贷款给你，那么，按现在的利率看，融资成本就比之前的低，那么，当然会给企业相对节约成本。”

“进一步说，一旦融到资金，开发商就有足够的时间制定市场策略，或保障开发节奏。这又节约了时间成本和其他费用。”上述开发商说。

媒体也称，对开发企业来说，降息对其直接融资及间接融资通道均将带来积极影响，进而逐步改善未来的开发投资节奏，优化资金来源结构，“由于央行公布的基准利率仍具有较强的指导意义，再次下调贷款基准利率可望直接对金融机构贷款实际利率产生一定下拉作用。同时，存款基准利率的进一步下调，有利于降低金融机构筹资成本，带动各类市场利率和企业融资成本继续下行，对于进一步缓解企业融资成本高问题具有积极作用”。

媒体还分析称，“本次降息将降低优质房企的直接融资成本，加之降息刺激市场销售回款加快，房企资金链压力或将得到缓解。资金面与预期全面向好将推动企业加快开工，改善房地产开发投资节奏。”

事实上，此前，58同城就预计，2015年房企资金面随着大城市房地产市场的进一步活跃将有进一步好转，“货币政策继续放松，降准降息还将有新的动作，也有利于房企资金面改善”。

“此次降息不仅将在一定程度上缓解开发企业的资金压力，还可能会影响到开发商的定价策略，成为促使未来一段时间房价企稳的因素之一。”伟业我爱我家(博客，微博)集团副总裁胡景晖称。

张大伟还认为，央行相继下调存款准备金率以及下调贷款利率意在刺激整个经济环境，“目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张，贷款利率下调对缺钱的开发商来说肯定是好消息，可以说房企最困难的时间已经过去”。

长江证券则称，降息有助于开发商财务费用降低和购房者月供减少，“但实际效果仍需观察”。

市场分化加剧

在张宏伟看来，一方面，降准、降息对于房地产行业需求释放会起到刺激作用，且楼市变化马上会反映出来，尤其是春节后，在降准降息等“救市”政策刺激作用之下，开发商将会加快推盘节奏，楼市也将加速去库存。另一方面，降准、降息之下楼市“分化”特征将更加明显。

对此，张宏伟继续解释：在降准降息等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，15月以上的城市楼市还有去库存压力。但对于大多数三、四线城市楼市来讲想方设法跑量主题不变，“因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存”。

民生证券宏观研究团队认为，“降息后，一线城市房地产销售企稳确立，但全国房地产销售能否企稳还需观察，房地产投资企稳最早需要三季度确认。”

民生证券称，“城投剥离地方政府融资职能，赤字"口子"不大，反腐高压下，地方政府主导的基建投资不一定就能反弹。”

不过，上述开发商对《国际金融报》记者说，“降息短期肯定对楼市有利好，包括我所在的四线城市。但中长期看，就三、四线城市来说，几乎难以持续产生动能。因为，现在的房子实在太多了，库存也非常高。”

“现在，我所在的城市每年顶多能消耗20万平方米的房子，但另一个数据是，光目前在造的房子就有50万平米，还不包括库存。你说，降息的利好能持续吗？”上述开发商说。

“分化”效应远不止如此。世邦魏理仕稍早前在提供给《国际金融报》记者的分析稿中称，相对充裕的流动性可能促使部分房企放弃以价换量来回笼资金的经营策略，“我们相信不断宽松的政策环境将使得住宅市场在未来几个月进一步复苏，主要一、二线城市的房产交易将保持活跃，但区域分化也将愈加显著，价格走势在不同层级城市间或将持续分化”。

“未来在城市分化加剧的背景下，房企业绩亦将分化明显，行业并购整合、"强者恒强"现象将持续存在，竞争态势进一步加剧。”中债资信认为，现阶段，行业时代的转换及宏观经济的新常态一定程度倒逼房企进行模式的创新转型，过去依靠房价单边普涨及简单复制扩张的路径或将面临困难，跨界合作、资源整合等方式来增多盈利点、提升盈利质量等将成为房企未来核心竞争力体现，“同时，后续创新转型的效果情况亦将成为影响房企未来业绩持续性及信用品质衡量的重要要素”。

值得注意的是，随着降息的落地，市场对政策的“分化”继续产生期待。尤其是在3月5日的《政府工作报告》中，只提到“2015年房地产政策将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自主和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展”，并未提到“调控”等字眼。

对此，张大伟预计，限购政策可能会有步骤调整，“目前全国执行限购的城市只有5个(北京、上海、广州、深圳和三亚)，其中以一线城市为主。未来政策假如要调整，直接取消的可能性很小，通过工作居住证、纳税证明等绕道宽松的可能性较大”。