买房子一直都是老百姓关心的头等大事，而一旦房屋质量有问题，很有可能陷入与物业及开发商长期的拉锯战中。房屋质量问题在验收时无法发觉，等到入住了才发现。面对开发商的不闻不问，很多业主便以拒交物业费作为抗拒的方法。从法律角度来看，这些业主的行为是没有根据的。

▲案例一

房屋发霉 业主拒交物业费被诉至法庭

某小区物业公司起诉称，其小区内某室业主张某一家自2015年1月1日起拒绝交纳物业费。物业公司经过数次催讨未果，诉诸法院要求判决张某一家支付拖欠的物业费及公共能耗费。

张某在庭上辩称，其名下的该套房屋自入住后便存在花园外墙裂缝、下沉及房屋外墙漏水、发霉等现象。其向小区物业公司反应上述情况，直至2015年，物业公司派人对花园外墙开裂部位进行了维修，但对外墙渗漏水、发霉问题未作处理。房屋发霉问题已经影响其正常生活，故其要求物业公司承担一定的责任，对物业费进行扣减。

法院经审理认为，根据法律规定物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。张某与其小区物业公司签订的《前期物业服务协议》约定，物业公司的服务范围包括承担房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全卫生、交通项目的维护、管理服务。对张某提出要求对房屋的渗漏水、发霉等自用部位维修、维护的项目，不在合同约定的物业公司服务范围内。即使该房屋存在质量问题，亦应由张某另行向责任人主张权利。故对张某辩称因物业公司未履行房屋维修义务，要求在物业费用中予以扣减的意见，依据不足，法院不予采纳。法院一审判决张某应向物业公司支付物业服务费一万余元及公共能耗费五百余元。

▲案例二

房屋质量有问题  拒缴物业费

安徽一物业公司与某置业有限公司签订前期物业合同，约定由该公司自2017年7月10日至2022年7月9日提供物业服务。此后，原告物业公司依约为小区提供物业服务。业主潘某某以房屋存在质量问题，自2016年12月18日开始，一直拒交物业费及公共能耗费。

2018年7月16日，原告物业公司经书面通知及多次上门催要，业主潘某某仍未履行付款义务，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令被告向原告支付2016年12月18日至2018年12月18日期间的物业管理费及能耗费3060元，并承担相应的违约金。

“我的房子存在质量问题，物业公司没有来查看和维修，所以我才不交物业费。”在庭审现场，业主潘某某向法庭辩解自己不交物业费的理由。那么，这个理由是否会得到法律支持？

法院审理认为，房屋建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，是有效合同，对该小区内全体业主具有约束力。公共能耗费是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、监控机房等设施设备为全体业主服务中，产生能源消耗的费用，需要全体业主共同承担。因此，被告在接受了原告的物业管理服务后，应按合同约定应当及时缴纳相应的物业管理费和公共能耗费。

针对被告在庭审中以房屋存在质量问题作为拒交物业费的抗辩理由，按照《物业管理条例》第31条规定“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”原告作为物业服务公司，并不能成为承担解决业主房屋质量问题的直接责任主体，故法院对被告的上述抗辩理由不予支持。

▲划重点

小编特地整理了一些遇到房屋质量问题后的维权措施，给各位购房者和有购房医院的业主以备不时之需。

情形一：房屋主体结构质量不合格

主体结构是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体，必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。值得注意的是，房屋主体结构应做扩大解释，包括地基基础工程、建筑地上主体部分。

购房者权利：买受人可以请求解除合同和赔偿损失。由于房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性，而且修复不可能或成本过高，买受人一般可解除合同并要求赔偿损失。

情形二：严重影响正常居住使用的质量问题。

应指房屋质量问题已严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途

如何认定“严重影响正常居住使用”，实践中法官有一定的自由裁量权，主要有两个标准：一是危害居住人的程度。如果已危害居住人的生命安全，直接认定严重影响居住使用；如果危害居住人的身体健康，则居住人对此主张应以医院病历证明或相关部门技术检测结论为准。二是修复的次数。如果多次修复未果，也应认定严重影响到居住人享用房屋的正常使用功能和用途。

类型化分析有以下情形：

第一，房屋严重漏水且无法进行修复的。

第二，房屋墙体多处开裂，难以维修的。

第三，因设计结构不合理，导致房屋地基下沉，房屋存在重大安全隐患的。

第四，房屋经质检、规划、环保、消防等部门检验，存在重大安全隐患且无法加以改进的。

第五，室内空气质量经检测不合格，长期居住严重影响人体健康安全的。

第六，严重缺乏广告宣传中的配套设施与公共设施，给买受人生产、生活带来严重不便的。

第七，其他严重影响买受人正常居住使用的情形。

购房者权利：购房者可解除合同并要求赔偿损失。

情形三：其他一般质量问题

如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。

购房者权利：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

维权路径

一、对于房屋主体结构质量问题和严重影响正常居住使用的质量问题。购房者与开发商之间存在房屋买卖的合同关系，即使房屋已经过户并居住，开发商作为商品房的生产商和销售商，应对商品房质量承担瑕疵担保责任。开发商与购房者的质量关系通过《商品房购销合同》和《商品房住宅质量保证书》来约束，购房者可先与开发商协商处理，协商不成既可向建设行政主管部门投诉也可向人民法院提起诉讼。对于这两类质量问题，购房者可以直接委托具有法定结构安全鉴定资质的单位对房屋进行鉴定，其鉴定结论可作为民事起诉的证据。

二、对于一般质量问题，如果在保修期内，业主可要求开发商进行整改；如果开发商不积极整改，可向法院起诉来维护自己的权益。

相关法条依据：《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003.4.28）》第十二条、第十三条

公证处建议：购房者当验房、收房时遇到房屋质量纠纷，可以选在诉讼前向公证机构申请采取证据保全措施，用以证明开发商存在违约的客观事实，从而保证自己后期在诉讼中处于有利地位，更加切实有效的维护自身合法权益。

作者：史博臻

图文：金山房管

编辑：李静

责任编辑：张懿

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