谈起小区物业，不少居民都有一肚子牢骚要发。从停车问题，到社区公共空间规划，物业的角色仿佛就是要“大包大揽”起小区所有的痛点、难点。不过，上海交通大学中国城市治理研究院通过调研发现，近年来我国越来越多小区尝试通过酬金制替代以往的包干制，不仅理顺了全体业主与物业企业在物业管理中的关系，还有效化解了物业矛盾纠纷，就此打开小区治理新局面。

自负盈亏的包干制带来物业服务水平降低

自1998年我国住宅商品化时代开启以来，包干制伴随着物业公司的成立而产生。在住房制度改革初期，物业管理处于“摸着石头过河”的阶段，因此包干制这种操作简单的物业服务计费方式得到普遍使用。特别是在当时业主委员会尚未发展成熟，其成员物业管理专业水平有限的情况下，包干制在物业管理中发挥了重要作用。

近年来，由于包干制下的物业企业需要自负盈亏，在物业服务费用较为固定的情况下，干得越好的物业企业反而挣得越少。因此，物业企业很可能为了获取更高的利润而降低物业服务的成本和质量。特别是包干制其实是将物业服务费用交由物业企业代管，赋予了物业企业在物业管理中较大的财政权力，使得物业企业不愿公开物业服务费用收支情况，甚至出现了物业企业虚报物业开支、挪用小区公共收益的案例。

随着业委会力量的增强和小区业主自主意识的提高，要求物业企业公开物业服务费用收支情况的呼声越来越高。特别是一些物业企业联手业委会的不良行径被曝光以后，业主、业委会、物业企业之间的矛盾纠纷愈演愈烈。此外，包干制下一些物业企业因为物业服务成本提高而涨物业费的正当要求，却不被业主和业委会接受，特别是一些老旧小区由于物业企业无法盈利甚至亏本而面临物业退出小区的风险。于是，物业管理出现了“业主、业委会、物业企业、政府四方都不满意”的困境。

部分小区试点变包干制为酬金制

2003年，国家发展改革委和建设部联合印发了《物业服务收费管理办法》。《物业服务收费管理办法》第九条指出：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”这是国家文件中首次提出“物业服务收费酬金制”的概念，使得酬金制逐渐为人们所知晓，并成为一些小区新的物业管理模式。

在包干制的物业管理模式遭遇了多重困境的背景下，特别是有了国家相关政策的支持以后，越来越多的小区开始用酬金制代替包干制，但这一过程却并非易事。

一些小区在推行酬金制的过程中，通过运用现代互联网技术，建立小区物业管理服务平台，达到了事半功倍的效果。小区物业管理服务平台基于互联网的开放、透明、不受时间和空间限制，简便易行地解决了业主与业主之间、业主与业委会之间、业主与物业服务人员之间的信息沟通障碍，有助于在很大程度上提高物业管理财务的透明度。

中小规模小区较易推行酬金制

上海交通大学中国城市治理研究院基于对多个实行酬金制的小区进行分析发现，酬金制从多个方面打开了小区治理的新局面。

第一，理顺了全体业主与物业企业的关系。物业管理是业主自治中的重要内容，物业管理权理应为全体业主所有。包干制由于是一种代管型物业管理模式，容易使物业企业将小区公共收益占为己有，扭曲小区公共收益的所有关系。而酬金制作为雇佣型物业管理模式，明确了物业公司是小区雇佣来的服务者，有助于理顺全体业主与物业企业在物业管理中的关系。

第二，有利于促进物业管理财务的公开透明。包干制下的物业企业由于是自负盈亏，他们常常以此为由不公开物业管理财务，使得业主们也束手无策。酬金制下自负盈亏的主体换成了全体业主，因此他们有权力要求物业企业公开财务信息，使得整个小区的物业管理财务透明化。《物业服务收费管理办法》也只要求酬金制下的物业服务企业应当公布物业服务资金的收支情况，而未对包干制下的物业企业作此要求。

第三，有助于化解物业管理过程中的矛盾纠纷。在实行包干制的小区，物业纠纷的主要根源在于物业费用的黑箱操作和不正当使用。将物业管理模式换成酬金制以后，虽然还是由物业企业收取物业费，但物业公司只能拿到属于自己的酬金，剩余的钱可以看到却拿不到。因此，酬金制解决了物业费用不透明的问题，也就化解了物业纠纷的根源。

值得一提的是，酬金制虽然克服了包干制的主要缺陷，但它操作较为复杂，要求业委会工作能力、业主公益力量较强，在中小规模的小区比较容易实行。现阶段包干制仍然具有一定的存在价值，特别是在物业费收取标准较低的老旧小区，很需要包干制进行兜底。因此，酬金制虽然在制度设计上优于包干制，代表了物业管理未来发展的模式，但它在实践中还有很长的路要走。

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包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。因此，包干制的实质是物业企业自负盈亏的代管型物业管理模式，即业主和物业企业在物业服务费用管理上是代管关系。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。因此，酬金制的实质是全体业主自负盈亏的雇佣型物业管理模式，即业主和物业企业在物业服务费用管理上是雇佣关系。

作者：上海交通大学中国城市治理研究院  夏奇缘、刘瑞

图片：邢千里
编辑：占悦
责任编辑：顾一琼

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